Immobilienbewertung und der gemeine Wert
Wird eine Immobilie vererbt, so wird Erbschaftssteuer fällig. Die Bewertung der Immobilie erfolgt durch das örtliche Finanzamt und wird auf Basis eines standardisierten Verfahrens durchgeführt. Für die Bewertung werden zwar die Daten der Gutachterausschüsse (z.B. den Bodenrichtwerten) herangezogen, wertrelevante Merkmale wie Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie bleiben unberücksichtigt. Eine Ortsbesichtigung findet nicht statt. Die angewandten Berechnungsverfahren bilden in der Regel nicht den Immobilienmarkt ab. Somit kann ein höherer Verkehrswert abgeleitet werden als am Markt erzielbar, und damit eine höhere Steuerlast.
Der Wert von vererbten Immobilien ist grundsätzlich mit dem Verkehrswert zu bestimmen. Maßgeblicher Ansatz bei der Immobilienbewertung ist der gemeine Wert. (Gemeiner Wert = Verkehrswert / Marktwert /Wert der einem Vermögensgegenstand im allgemeinen Geschäftsverkehr zuzurechnen ist. )
Die rechtliche Grundlage für den gemeinen Wert liefert Paragraph 9, Absatz 2 des Bewertungsgesetzes:
„(2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.“
Zum Schutze des Steuerpflichtigen hat der Gesetzgeber den „Nachweis des geringeren gemeinen Wertes“ ermöglicht. für den Fall, dass die Bewertung der Finanzbehörden aus Sicht des Steuerpflichtigen abweicht. Es muss jedoch festgestellt werden, dass die Verkehrswertermittlung des Sachverständigen, der Nachweis des niedrigen gemeinen Wertes, der Beweiswürdigung der Finanzbehörde unterliegt. Das Verkehrswertgutachten wird auf seine inhaltliche Richtigkeit und seine Nachvollziehbarkeit durch die Finanzbehörde überprüft und entsprechend der Prüfung gewürdigt. Allerdings ist ein solches Gutachten nicht für die Finanzverwaltung bindend.
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